Ege Bölgesi'nde Gayrimenkul Balonu Oluştu

Avantajlı kredi döneminde suni alımların etkisiyle Gayrimenkul'de büyük bir satış hareketliliği gözlendi. Ege bölgesinde fiyatlar yüzde 30'lara varan oranlarda arttı. Satanlar rayiç bedelden yüksek sattı, alanlar çok pahalı aldı. Gayrimenkul sektöründe yaşanan kaos satıcı ve alıcı pozisyonundakilere ne gibi etkileri olacak?

Pandemi döneminde birçok sektör krize girerken, gayrimenkul sektöründe büyük bir hareketlilik gözlendi. Bunun birinci nedeni, 1 yıl ödemesiz avantajlı konut kredilerin kullandırılması ve pandemi döneminde müstakil gayrimenkullerin yoğun olduğu Ege bölgesine göçün artması
 
Kredilerin sona ermesinin ardından piyasadaki kaos devam etti. Satışlar azaldı ancak bu fiyatlara yansımadı. Satış rüzgarı suni olarak devam ettirildi. Temmuz 2020’de 150 m2 havuzlu bir villa ortalama 1 Milyon 500 Bin TL’den alıcı bulurken, Ekim 2020 tarihinde aynı özelliklerdeki villalar, değil alıcı, görücü bile bulamıyor. İnşaat firmaları ve mülk sahipleri, avantajlı kredi döneminin yarattığı suni satış rüzgarının etkisiyle fiyatlarını hala yüksek seviyelerde tutuyorlar. Böylece Ege bölgesinde gayrimenkul balonu oluştu
 
Ekonomide temel kural, talebin çok olduğu ürünlerde fiyatlar yükselir ve koşullar değişince fiyatlar düşer. Balon böyle oluşur. Finansal analizlerin denenmiş tüm örnekleri bunu ispat eder
 
Evden çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla Büyükşehirlerden kaçanların ilk tercihi olan Ege ve Akdeniz bölgelerinde gayrimenkul fiyatlarını orantısız bir şekilde yükselmesine neden oldu. Konut fiyatlarının yükselmesi arsa fiyatlarını yükseltti. İnşaat firmaları bu koşullarda konut üretmek istemiyorlar. Kat karşılığı proje üretme verileri de oldukça düşük olmasına karşın arsa fiyatları hala çok yüksek. Bu büyük bir çelişkidir ve ekonominin tüm kurallarına aykırıdır
 
Arsa ve tarla almak isteyenler büyük bir talep oluşturdu. Bu büyük talep arazi fiyatlarını yükseltti. Bu suni bir rüzgar. Bu rüzgar bittiğinde bu fiyatlardan alanlar kesinlikle pişman olacak. Bazı şehirlerde bahçe fiyatları da aşırı yükseldiği görülmekte. Bu fiyatlardan alım yapanlar kullansalar bile zarar edecektir. Gayrimenkullere talep rüzgarı kesildiğinde fiyatlar da düşecek
 
Küresel ekonomik krizin yanı sıra ülkemizde yaşanan likidite sıkışıklığı ve ekonomik durumda şirketler ve aileler krizden kurtulmak için önce ikinci, sonra birinci gayrimenkulünü satar. Aşı bulunduğunda, salgın bittiğinde veya salgınla yaşamaya alışıldığında gayrimenkul fiyatları çok sert düşecektir, düşmeye başlamıştır.
 
Emlakkulisinden Tebernüş Kireşçi durumu şöyle analiz etmektedir. ‘1999 depreminden sonra zemini sağlam ve az katlı diye insanlar İstanbul'un kuzeyine akın etti. Deprem korkusu azaldığında o bölge neredeyse 10 yılda bir daha o fiyatları görmedi’

Aynı durum Ege bölgesi için geçerli olacak. Gayrimenkul sektörünün geleceğini çok iyi okuyan inşaat firmaları, emlak ofisleri ve mülk sahipleri bu süreçten ekonomik olarak sıyrılabilecekler

Suni alım döneminde alıcılar çoğunlukla, sahibinden veya inşaat firmalarından alım yaptılar, emlak ofisleriyle çalışmak istemediler. İnşaat firmaları ve mülk sahipleri satışa sundukları gayrimenkullere talep çok olduğu ve dışarıdan desteğe ihtiyaç duymadıkları için emlak danışmanlarına, ‘müşteriniz varsa getirin, sözleşme yapmıyoruz’ şeklinde yaklaştılar
 
Taşınmaz ticareti yönetmeliğinin yürürlüğe girmesiyle, sözleşmesiz ilan yayınlamak ve pazarlama yapmak kanunlar çerçevesinde yasaklandı. Kayıt dışı çalışan emlakçılar sistem dışında kaldı. Yeni dönemde, satış yetkisi olmadan gayrimenkulle ilgili hiçbir faaliyet yapılamayacak. İnşaat firmaları ve mülk sahipleri gerçek alıcı kitlesinin azalacağı yeni dönemde yetki belgesi olan ve alternatif pazarlama kanalları olan gayrimenkul ofisleriyle rekabette avantaj sağlayacak